Đất nông nghiệp sổ chung là gì? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn giải đáp những vấn đề luật pháp liên quan đến đất nông nghiệp.

Đất nông nghiệp có làm được sổ đỏ không?

Đất nông nghiệp được hiểu là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, trồng rừng, chăn nuôi… Đây là tư liệu sản xuất chủ yếu, vừa là đối tượng lao động vừa là tài liệu lao động, đặc biệt không thể thay thế của ngành nông – lâm nghiệp.

Với thắc mắc đất nông nghiệp có được làm sổ đỏ không thì cần phải xem xét các điều kiện được cấp sổ đỏ đối với đất nông nghiệp dưới đây.

Căn cứ theo Điều 101 của Luật Đất đai năm 2013, sổ đỏ nông nghiệp là giấy tờ được Nhà nước cấp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai. Điều kiện để được cấp sổ đỏ đất nông nghiệp gồm:

– Sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, tức là trước ngày 01/07/2014.

– Không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013.

– Có hộ khẩu thường trú tại địa phương, nơi có đất cần làm sổ.

– Đất đang sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối , nuôi trồng thủy sản tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

– Được UBND cấp xã xác nhận là người sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp.

Như vậy, nếu cá nhân hoặc hộ gia đình đạt đủ các điều kiện trên thì được cấp sổ đỏ và không phải đóng tiền sử dụng đất.

Những điều cần biết về đất nông nghiệp sổ chung

Đất nông nghiệp sổ chung là gì?

Sổ hồng chung hay còn gọi là sổ hồng đồng sở hữu, đây là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà và các tài sản gắn liền với đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp và công nhận quyền sở hữu theo hình thức sở hữu chung từ 2 người đứng tên trong sổ mà không phải có quan hệ vợ, chồng hoặc con của người đứng tên chủ sở hữu.

Theo quy định của luật đất đai hiện nay, các bên muốn mua bán một phần đất thì phải làm thủ tục tách thửa trước và sau đó mới được ký Hợp đồng công chứng chuyển nhượng thửa đất mới tách này. Điều này được quy định tại khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Ví dụ: Ông A có thửa đất nông nghiệp 1200 m2. Bây giờ ông A muốn bán 1/2 thửa đất này, tức là 600 m2 thì phải đi làm thủ tục tách thửa trước, tức là từ 01 thửa 1200m chia thành 02 thửa. Mỗi thửa 600m đều đứng tên ông A và mỗi thửa mới này sẽ có 01 sổ riêng.

Sau đó, ông A muốn bán thửa mới nào, thì chỉ cần cầm sổ của thửa đó ra công chứng chuyển nhượng toàn bộ sổ mới này cho người mua. Khi công chứng xong, người mua sẽ phải làm thủ tục đăng bộ sang tên cho mình, mà không cần phải làm thủ tục tách thửa nữa.

Có nên mua đất nông nghiệp sổ chung?

Theo quy định, nhà đất sổ hồng, sổ đỏ chung sẽ thuộc trường hợp tài sản chung hợp nhất của các đồng sở hữu. Quyền sở hữu chung này có thể là hợp nhất, có thể phân chia và không thể phân chia. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung.

Trong trường hợp muốn chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu chung đó cho người khác thì phải xem xét tài sản đó có thể phân chia hay không. Nếu phân chia sẽ có thể tách sổ riêng cho người mua. Hoặc nếu không thể phân chia thì người mua cũng chỉ có thể sử dụng chung và mua đất xác lập quyền sở hữu chung với các đồng sở hữu còn lại.

Mua đất nông nghiệp chung sổ đồng nghĩa với việc không thể làm các thủ tục ký kết và hợp đồng mua bán theo quy định của pháp luật nếu không có giấy ủy quyền đồng ý cho người bán thực hiện chuyển quyền sử dụng cho người khác. Việc mua bán chỉ được làm chứng bằng hợp đồng cá nhân và các văn bản giao nhận bằng tay.

Từ thực tiễn luật định và những khó khăn trên sẽ dẫn đến những trường hợp mà đất không đủ điều kiện để tách thửa, hoặc còn vướng những vấn đề khác. Hay các bên lại mua bán một phần đất bằng giấy tay và sử dụng chung sổ, tức là không tách thửa được, không đăng ký sang tên được. Do đó việc mua đất nông nghiệp sổ chung sẽ gặp nhiều rắc rối do liên quan đến nhiều người đồng sở hữu.

Những điều cần biết về đất nông nghiệp sổ chung

Cách giảm thiểu rủi ro khi mua đất nông nghiệp sổ chung

Mặc dù biết trước là rủi ro có thể xảy ra, thế nhưng người mua ở những trường hợp đặc biệt vẫn bắt buộc phải mua đất chung sổ. Nếu không thể đủ điều kiện mua đất sổ riêng, cách duy nhất là áp dụng các biện pháp nhằm giảm thiểu rủi ro tối đa nhất có thể.

• Cần xác minh xem mảnh đất nông nghiệp đó có nằm trong diện quy hoạch đất ở của địa phương hay không, cùng các vấn đề pháp lý, không đảm bảo điều kiện tách sổ đỏ.
• Các văn bản mua bán đất đai phải có đầy đủ chữ ký của bên bán, bên mua và bên thứ 3 làm chứng.
• Người đồng sở hữu sổ đỏ phải viết bản cam kết đồng ý tách thửa, có văn bản rõ ràng và chữ ký của 02 bên.

Thủ tục và hồ sơ tách thửa đất chung sổ

Thủ tục tách thửa sẽ phức tạp hơn so với thủ tục làm sổ đỏ lần đầu, vì vậy thời gian để hoàn tất cũng sẽ lâu hơn. Quy trình đầy đủ thủ tục tách thửa từ sổ đỏ chung sang sổ riêng như sau:

• Người có nhu cầu xin tách thửa hoặc hợp thửa cần lập một bộ hồ sơ nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
• Trong thời hạn không quá 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan sẽ có trách nhiệm gửi hồ sơ cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính.
• Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ có trách nhiệm làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp.
• Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ có trách nhiệm thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2013, trình UBND cùng cấp xem xét và ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới.
• Trong thời hạn không quá 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND cấp có thẩm quyền xem xét, ký và gửi cho cơ quan tài nguyên và môi trường trực thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất mới, trừ trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường được uỷ quyền.
• Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày giấy chứng nhận được ký, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ có trách nhiệm trao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất mới cho người sử dụng đất.

Bên cạnh đó, hồ sơ tách thửa gồm:

• Đơn xin tách thửa của người sử dụng đất đối với trường hợp người đó có nhu cầu khi thực hiện quyền đối với một phần thửa đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).

Trên đây là những vấn đề liên quan đến đất nông nghiệp sổ chung, hy vọng sẽ giúp bạn nắm những quy định của pháp luật.

Tổng hợp