chuyển nhượng đất nông nghiệp

Những quy định pháp luật về chuyển nhượng đất nông nghiệp

      Chức năng bình luận bị tắt ở Những quy định pháp luật về chuyển nhượng đất nông nghiệp

Có nhiều hiện nay vẫn chưa nắm rõ các quy định liên quan đến đất đai trong quá trình chuyển nhượng hay mua bán. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp đến bạn đọc các điều kiện và thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp.

Đất nông nghiệp là gì?

Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, trồng rừng, chăn nuôi… Đây là tư liệu sản xuất chủ yếu, vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động đặc biệt không thể thay thế của ngành nông – lâm nghiệp.

Căn cứ theo điều 10 của Luật Đất đai năm 2013, đất nông nghiệp được phân chia thành các loại sau đây:

Điều 10: Phân loại đất:

“1.Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh..”

chuyển nhượng đất nông nghiệpNhững quy định pháp luật về chuyển nhượng đất nông nghiệp

Điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp

Theo Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp khi có các điều kiện sau đây:

  • Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
  • Trong thời hạn sử dụng đất.
  • Đất không có tranh chấp.
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
  • Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Bên cạnh đó, để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, các bên phải thỏa mãn những điều kiện sau:

Thứ nhất, đối với bên chuyển nhượng quy định tại khoản 1 điều 179 Luật Đất đai năm 2013:

“Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;

c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật….”.

Thứ hai, điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 điều 191 Luật Đất đai năm 2013:

“3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa

  1. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó”.

Ngoài ra, hai bên cũng cần phải tuân thủ quy định về diện tích đất nông nghiệp được phép chuyển nhượng quy định tại điều 44, điều 45 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Hồ sơ và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi đủ điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp, bạn có thể chuẩn bị hồ sơ và thực hiện các thủ tục sau:

Bước 1: Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hồ sơ gồm:

+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu).

+ Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng (nếu có).

+ Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Bản gốc minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

+ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng (trường hợp hai bên chưa kết hôn).

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định cần có.

Có địa phương, tổ chức công chứng sẽ yêu cầu trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người yêu cầu công chứng phải nộp kết quả thẩm định, đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển nhượng do Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp.

Bước 2: Tiến hành kê khai tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai

Hồ sơ thực hiện sang tên sổ đỏ gồm:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm 01 bản chính và 02 bản photo có chứng thực.

+ 02 bản có chứng thực CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng.

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

+ Tờ khai lệ phí trước bạ.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 01 bản sao có chứng thực quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

+ Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực).

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng.

Bước 3: Tiến hành kê khai hồ sơ sang tên

Hồ sơ sang tên gồm:

+ Bên bán ký đơn đề nghị đăng ký biến động, nếu trong trường hợp hai bên thỏa thuận về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

+ Bản sao sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân của bên nhận chuyển nhượng.

+ Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản gốc quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.

Bước 4: Theo quy định của pháp luật nộp lệ phí và nhận sổ đỏ

Sau khi hoàn tất các thủ tục hành chính, chủ đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

chuyển nhượng đất nông nghiệpNhững quy định pháp luật về chuyển nhượng đất nông nghiệp

Cách tính lệ phí và thuế chuyển nhượng đất nông nghiệp

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ do bên mua chịu và được xác định như sau: Tiền lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá tính lệ phí trước bạ.

Trong đó: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá một mét vuông đất (đồng/m2).

Thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập cá nhân sẽ do bên bán chịu do có thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thuế thu nhập cá nhân này được xác định như sau: Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất = 2% x Giá chuyển nhượng.

Ví dụ: Giá chuyển nhượng đất là 550.000.000 đồng thì thuế thu nhập cá nhân mà người bán phải chịu là: 2% x 550.000.000 = 11.000.000 đồng.

Bên cạnh đó, nếu trong trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự xuất hiện của các bên môi giới, được ủy quyền thì các bên này chịu thuế thu nhập cá nhân do có thu nhập phát sinh.

Các loại lệ phí khác

Một số khoản lệ phí khác cần lưu ý như:

– Lệ phí địa chính: 15.000 đồng.

– Lệ phí thẩm định: 0.15% giá trị chuyển nhượng, tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 5.000.000 đồng.

Các trường hợp bị hạn chế, cấm chuyển nhượng đất nông nghiệp

Tại khoản 3, khoản 4 Điều 191 Luật Đất đai quy định các trường hợp không được nhận chuyển quyền đất nông nghiệp gồm:

– Hộ gia đình hoặc cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ không được nhận chuyển nhượng, cũng như nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

– Hộ gia đình hoặc cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, hay trong phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Theo Điều 130 Luật Đất đai và quy định chi tiết tại Điều 44 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm, hay đất rừng sản xuất là rừng trồng của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp sẽ được áp dụng đối với hình thức nhận chuyển nhượng như sau:

– Đất trồng cây lâu năm: Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng. Bên cạnh đó không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

– Đất trồng cây hàng năm: Không quá 30 héc ta đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực đồng bằng sông Cửu Long và khu vực Đông Nam Bộ. Không quá 20 héc ta đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.

– Đất rừng sản xuất là rừng trồng: Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng.

Tổng hợp

Facebook Comments
Rate this post